Acheter une maison au soleil, c’est séduisant. Mais quand on est Suisse, il faut aussi composer avec la fiscalité espagnole, qui fonctionne… un peu différemment de chez nous.
Voici les impôts à connaître pour éviter les surprises après la signature.
1. Les taxes à l’achat
- 🏠 ITP (biens anciens) : taxe de transmission (en Catalogne, c’est 10 %)
- 🏗️ TVA + AJD (biens neufs) : 10 % de TVA + 1 à 1,5 % de droits d’acte
📌 Ces frais sont dus une seule fois, au moment de l’achat.
2. L’impôt foncier annuel – IBI
- Payé chaque année à la commune
- Montant : entre 200 € et 1 000 €, selon la localisation et la taille du bien
⚠️ Obligatoire, même si vous n’habitez pas sur place.
3. L’impôt sur le revenu des non-résidents – IRNR
Vous vivez en Suisse ? Vous êtes donc considéré comme non-résident fiscal en Espagne.
Cela signifie que vous devez déclarer un revenu théorique, même si vous ne louez pas le bien.
- Base : entre 1,1 % et 2 % de la valeur cadastrale du bien
- Taux : 19 % sur ce revenu fictif
💡 Oui, même si la maison est vide toute l’année.
4. La plus-value en cas de revente
- En cas de gain à la revente, vous êtes taxé entre 19 % et 26 %
- une éventuelle taxe locale : la “plusvalía municipal” calculée par la commune
5. Bonne nouvelle : pas de double imposition !
Grâce à la convention fiscale entre la Suisse et l’Espagne :
✅ Vous ne payez pas deux fois les impôts sur un même revenu
✅ Vous pouvez déclarer les revenus du bien espagnol dans votre déclaration suisse (à titre indicatif)
En résumé :
| Type d’impôt | Quand ? | Combien ? |
|---|---|---|
| ITP ou TVA + AJD | À l’achat | 10 à 12 % du prix |
| IBI (impôt local) | Chaque année | 200 à 1 000 € |
| IRNR (revenu fictif) | Chaque année | 19 % sur 1,1 à 2 % de la valeur cadastrale |
| Plus-value | À la revente | 19 % à 26 % + taxe municipale |
👓 Astuces pour Suisses prévoyants :
- Faites-vous accompagner par un fiscaliste espagnol habitué aux clients étrangers
- Conservez tous vos justificatifs et copies d’actes
- Ouvrez un compte bancaire espagnol pour faciliter le paiement des impôts locaux
